Застройщики готовятся к новому. К чему приведет отказ от долевого строительства

По оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%

Российский рынок жилья может кардинально измениться, если застройщики перейдут на проектное финансирование вместо привычного сейчас строительства с привлечением средств дольщиков. По оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%.

Проработать возможность введения проектного финансирования в области строительства жилья и подготовить план поэтапного перехода на него с долевого строительства президент Владимир Путин на минувшей неделе поручил главе Минстроя Михаилу Меню. Сейчас застройщики оформляют проектную документацию, получают разрешение на строительство и сразу открывают продажи — строительство ведется на средства дольщиков. Их привлечение регулируется федеральным законом №214 (214-ФЗ) о долевом строительстве. Он недавно был изменен. В частности, появилась привязка размера уставного капитала к объему портфеля девелопера. Дополнительно был принят закон о компенсационном фонде дольщиков: он обязывает девелоперов резервировать в уполномоченном банке не менее 10% от ориентировочной стоимости всего проекта, отчислять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия в фонд дольщиков, на деньги из которого планируется достраивать дома развалившихся застройщиков или выплачивать компенсации пострадавшим. Предусматривается также и ограничение по выдаче разрешений на строительство: одна компания — одно разрешение. Все это стало необходимым на фоне развала гигантской строительной пирамиды СУ-155 Михаила Балакина, чьи невыполненные обязательства перед покупателями жилья на общую сумму 40 млрд руб. взяли на себя государство и частично коммерческие девелоперы.

Текущий механизм финансирования строительства означает, что девелопера кредитуют дольщики — они оплачивают полную стоимость квартиры в еще не построенном доме. По оценкам «НЭО Центра», средства дольщиков в расходах девелоперов на строительство жилья составляют 40%. Строительство с привлечением проектного финансирования подразумевает, что девелопер привлекает деньги институционального инвестора или банка, несет ответственность за готовность проекта перед ними, платит проценты за обслуживание долга (если предусмотрено) и продает только готовое жилье. За рубежом так строится большая часть жилья, строящиеся дома покупатели оплачивают поэтапно — вносят деньги частями по мере готовности здания.

Реклама

Участники рынка осторожно оценивают последствия таких изменений.

«Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу»
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Если переход к проектному финансированию будет поэтапным, когда все участники готовы перестроиться, то процесс пройдет безболезненно. Но последствия для рынка все же будут. Это связано с тем, что схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным застройщикам, которые состоят в партнерских отношениях с банками. Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу, что приведет к дальнейшему укрупнению рынка и, как следствие, может привести к сокращению общего объема строительства. Кроме того, проектное финансирование создает тепличные условия для формирования крупного государственного застройщика-монополиста. Стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, даже при сохранении текущих объемов строительства и ввода жилья вырастет как минимум на 15–25% — на текущую разницу между готовым и строящимся жильем. Если объем строительства и ввода будут ниже — рост цен может быть еще более существенным.

«Долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет»
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»:

— Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию изменят правила игры на рынке жилья — и продаж, и строительства. Игроков на рынке станет меньше, цены могут существенно вырасти — на 25–35%. Если не будут работать механизмы повышения доступности жилья, то продажи могут остановиться. Тем не менее не стоит торопиться с выводами, поскольку сегодня рынок долевого строительства — это 3,5 трлн руб. и неизвестно, способны ли банки сейчас заместить эти средства. Вероятнее всего, долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет.

«Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается ростом цен»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК А101:

— До сегодняшнего дня основной источник финансирования отрасли — деньги граждан, которые на текущий момент инвестировали 3,5 трлн руб. Для сравнения: размер всего кредитного портфеля в сегменте строительства у крупнейшего банка страны Сбербанка составляет 800 млрд руб. Сейчас проектное финансирование — наиболее востребованный инструмент для застройщиков элитного жилья и жилья бизнес-класса. Бывший экономкласс, нынешний стандарт, и комфорткласс традиционно финансировались за счет денег дольщиков. При одновременном переходе всего рынка на проектное финансирование резко сократится доступ застройщиков к деньгам, что снизит количество проектов. Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается параллельным ростом цен во всех сегментах.

Источник: investfunds