В России появился новый класс валютных ипотечников

В России появился новый класс валютных ипотечников. Будут ли они ходить на митинги — вопрос открытый, поскольку это очень состоятельные люди. Но факт остается фактом: невзирая на заявления банков о том, что они не выдают валютные ипотечные кредиты, статистика ЦБ демонстрирует обратное. И хотя в прошлом году количество выданных кредитов на покупку жилья измерялось не десятками тысяч, а сотней с небольшим, общая задолженность по валютной ипотеке остается примерно на одном уровне. Эксперты полагают, что за счет таких кредитов состоятельные люди пытаются заработать или даже легимитизировать свои валютные теневые доходы.

Как показывают данные Центробанка, в 2015 году был выдан 131 ипотечный кредит в валюте на общую сумму почти 5,8 млрд рублей. За первые два месяца этого года — еще 16 на общую сумму 280 млн рублей. Казалось бы, мелочь, если сравнивать с рублевой ипотекой (за 2015 год было выдано почти 706,7 тыс. кредитов на более чем триллион рублей, причем общая задолженность приближается уже к 4 трлн рублей). Однако общая задолженность по валютной ипотеке продолжает оставаться высокой и сохраняется примерно на одном уровне достаточно длительное время. Так, по итогам 2014 года она составила 140,8 млрд рублей, а по итогам 2015-го —135,3 млрд рублей. Даже с учетом валютной переоценки данные сопоставимые.

При этом банки официально отрицают, что выдают такие кредиты. Валютная ипотека была распространена до 2008 года. Но после девальвации рубля в 2014 году, когда валютная ипотека стала непосильной ношей, а кредиты перешли в разряд высокорискованных, ЦБ поднял коэффициент риска со 150 до 300%, поэтому фактически все лидеры рынка заявили об отказе от подобных программ. Официальные представители Сбербанка и банка «Дельтакредит» подтвердили «Известиям», что не выдают валютные кредиты на покупку жилья. Аналогичные ответы «Известия» получили и в других кредитных организациях, которые раньше охотно такую ипотеку клиентам предоставляли.

Однако собеседник «Известий», близкий к банковскому сообществу, на условиях анонимности подтвердил, что до сих пор многие кредитные организации ипотечные кредиты выдают. Однако, как он выразился, это единичные случаи, рассчитанные на VIP-клиентов. Как правило, говорит он, это экспаты, которые долго живут в России, топ-менеджеры компаний, которые обслуживаются в банке, а также чиновники.

Именно поэтому средний размер кредита в последнее время сильно вырос. Так, если в 2008 году он составлял 5,6 млн рублей, то в 2014-м — уже почти 16 млн рублей, а на конец прошлого года — почти 44 млн рублей. Конечно, в 2014 году повышение средней суммы можно объяснить эффектом переоценки, но лишь частично.

Ставки по ипотеке в валюте выгодней, чем в рублях (на конец прошлого года — 10% против 12,74% соответственно), однако в долгосрочной перспективе такие кредиты могут оказаться невыгодными.

— Доллар растет и будет расти на длительном временном отрезке, — говорит собеседник «Известий». — Даже если заемщик имеет валютный доход, то лучше взять кредит в рублях и выиграть на ослаблении рубля.

Однако на долгий срок «новые валютные ипотечники» средства у банка и не занимают. Так, если в конце 2013 года средний срок кредита составлял 128 месяцев (почти 10,7 года), то в конце 2015-го — всего 40 месяцев (3,3 года). А в январе 2016 года, например, этот показатель и вовсе составил 8,4 месяца, то есть менее года. Рублевую же ипотеку берут более чем на 15 лет.

Собеседник «Известий» в одном из банков высказал свою версию, объясняющую такую разницу в сроках для валютной и рублевой ипотеки.

— У меня есть подозрения, что ипотеку могут брать чиновники и бизнесмены в целях отмывания валюты: оформляют кредит и покупают дорогущую квартиру. В качестве обоснования источника денег показывают ипотечный. А после проверки быстро гасят, — пояснил он.

Аналитик компании EXANTE Евгений Славнов специально для «Известий» рассчитал, сколько могли выиграть валютные ипотечники по сравнению с рублевыми. Так, если бы они взяли кредит в январе прошлого года, а погасили сейчас, то их выигрыш составил бы 4,7%, если бы в июле, то 1,24%, а уже феврале — 0,59%.

— Пока валютные ипотечники, если говорить о тех, кто взял ипотеку в начале 2015 года, действительно немного выигрывают. Это в принципе вписывается в традиционные расчеты, что валютные кредиты, действительно, выгоднее на пару-тройку процентов, нежели рублевые. Но только при условии, что ты не попадаешь на очередную девальвацию рубля, — комментирует свои расчеты Евгений Славнов.

А с учетом сроков ипотеки, даже если они стали короче, чем раньше, по мнению аналитика, у «новых валютных ипотечников» есть все шансы пережить новую девальвацию рубля.

— Однако если сопоставить сроки кредитов, то можно предположить, что некоторые заемщики специально брали такие кредиты на фоне обвала рубля на год-два в ожидании отскока. Если мое предположение верно, то им удалось выиграть за счет курса и ставки, — полагает Евгений Славнов.

Стоит вспомнить, что и валютные ипотечники, которые брали кредиты до кризиса 2008 года, долго находились в выигрыше. Правда, старший аналитик Национального рейтингового агентства Егор Иванов полагает, что вряд ли новый класс валютных ипотечников может попасть в ситуацию своих предшественников.

— Это явно люди, относящиеся к верхнему среднему классу, которые имеют возможность в гораздо большей степени, чем большинство россиян, контролировать свой источник дохода. То есть это либо успешные предприниматели, либо состоявшиеся высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний, чиновники высокого ранга, для которых валютный кредит является инструментом управления расходами, позволяющим распределить их во времени и не прибегать к большим единоразовым тратам при совершении крупных покупок, — размышляет Егор Иванов.

Впрочем, он полагает, что даже этим людям не стоит рисковать и играть с резко меняющимися курсами.

— С учетом всех произошедших событий все риски их платежеспособности целиком на них самих. Причем 90% риска — это риск потери или резкого снижения дохода, 10% — риск дальнейшего снижения рыночной стоимости жилья и обесценивание приобретаемого актива. Но он хеджируется, в случае если покупка несет утилитарный (покупка для проживания), а не инвестиционный характер, — уверен Егор Иванов.

При этом он добавляет, что для банков с учетом мизерного объема выдачи последнего времени риск минимален. Под один кредит можно создать и большие резервы, которые не будут сильно давить на нормативы.

Центробанк не ответил на запрос «Известий», однако источник, близкий к регулятору, сообщил, что ситуация с валютными кредитами в силу их незначительности беспокойства не вызывает и дальнейшего ужесточения требований по резервированию в ближайшее время не планируется.

Источник: Известия